Звоните нам по телефону в Москве!

+7 (495) 147-18-72

На Западе грин-девелопмент как явление существует уже более 30 лет

На Западе грин-девелопмент как явление существует уже более 30 лет. Стандарты экологического строительства предполагают использование натуральных материалов, которые не причиняют ущерба здоровью человека, сохраняют окружающую среду и легко утилизируются без ущерба для экологии. Экодевелопмент уже получил широкое распространение на Западе, но в России тенденция добровольного «озеленения» пока только начинает зарождаться. В Европе в настоящий момент 60% новых проектов являются «зелеными».

Всего в мировой практике применяются примерно 12 «зеленых» стандартов. В Австралии Green Star, в Японии CASBEE, в Китае GOBAS и так далее. Однако вся эта «зелень», как правило, используется только внутри страны-разработчика, а для внешних рынков она не применима в силу своей специфики. Поэтому Бельгия, Голландия, Испания и Франция, имея свои стандарты, все равно сотрудничают с английской корпорацией BRE Global, которая разработала и внедрила BREEAM Europe и BREEAM International. Вторым по популярности стандартом является американский LEED, созданный на основе BREEAM. Что касается России, то в отличие от Запада она пока свой личный стандарт создавать не собирается. Никто не запрещает этого делать, но эксперты уверены, что международных инвесторов он вряд ли заинтересует. Поэтому проще взять уже готовый, поскольку в большинстве случаев именно иностранные компании предпочитают арендовать «зеленые» офисы, потому что считают, что применение стандарта улучшает внутреннюю атмосферу и повышает продуктивность работников. Такая корпоративная политика принята во многих фирмах, которые идут в ногу со временем.

Молодо — зелено Сегодня в России начали применяться две системы сертификации — BREEAM и LEED. При этом BREEAM считается более гибким, он корректируется для каждой конкретной страны с учетом климатических и культурных особенностей, а также местного законодательства, строительных норм и правил. А LEED более инертен, говорят эксперты, у него меньше зарегистрированных зданий, потому что это стандарт одной страны — США. К особенностям других стран он не адаптируется, а применяется там в том же виде, что и в Америке. Разумеется, американские инвесторы при строительстве и оценке зданий, например, в Европе применяют LEED. Но, несмотря на это, во всем мире BREEAM остается более востребованным по причине большого количества экспортных вариантов данного стандарта. Так, по системе BREEAM сертифицировано порядка 200 000 зданий, а по LEED лишь 17 000. На сегодняшний день в России на получение стандарта BREEAM зарегистрированы 3 бизнес-центра в Москве: Дукат Плейс III (девелопер Hines), Arcus (Clearlink) и White Gardens (AIG Linkoln). Еще порядка 10 зданий в Москве и Санкт-Петербурге заявили о своем намерении получить этот «зеленый» сертификат. Сертифицироваться по стандарту LEED тоже есть желающие, но их количество меньше.

Согласно BREEAM, зданию может быть присвоен рейтинг Pass, Good, Very Good, Excellent. А согласно LEED: Certified, Silver, Gold, Platinum. Рейтинги присваиваются в зависимости от набранных баллов. Поэтому чтобы «озеленить» объект, его необходимо оценить по определенным критериям, которые разбиты на категории (в BREEAM их 10, а в LEED — 6: выбор участка, эффективность использования водоснабжения, энергопотребление и загрязнение атмосферы, применяемые при строительстве материалы, соблюдение экологических норм внутри здания, инновационный дизайн и проектирование). При этом, если объект находится на МКАДе, то такое здание не получит высокой оценки, потому что имеет плохую доступность общественным транспортом. Чем ближе офис расположен к остановкам общественного транспорта и чем лучше у него пешеходная доступность, тем легче до него добраться, поясняет Алексей Поляков, соучредитель Совета по экологическому строительству. По его словам, при оценке также учитывается комфорт внутри помещений: освещенность рабочего места и коридоров, возможность естественной вентиляции и даже вид из окна. Между тем в каждом разделе есть обязательные пункты, без выполнения которых невозможно получить сертификат. Например, для того чтобы получить категорию BREEAM pass (прошел сертификацию) нужно чтобы все люминисцентные лампы в здании (кроме технических зон) имели электронные балласты; для категории Good обязательным условием является наличие балластов, а так же руководства по эксплуатации здания; для категории Very good обязательны два предыдущих параметра, а так же становится обязательным введение систем контролирования водо- и энергопотребления. Дальше в зависимости от набранных баллов оценщик выдает девелоперу заключение, где указаны все минусы, возможные пути их устранения, а также стоимость работ. После этого собственник сам для себя принимает решение приводить ему здание в соответствие с «зелеными» нормами или нет. Стоит отметить, что процент провала очень низкий, поскольку те девелоперы, которые регистрируются, чаще всего проходят сертификацию до конца. «Этот процесс, в общем-то, не сложный. Чтобы зарегистрироваться, надо платить взнос, составляющий порядка тысячи фунтов. Помимо этого необходимо собрать все документы и пройти их проверку», — знает источник знакомый с ситуацией.

Уходя, гасите свет Как говорят эксперты, в настоящий момент в России наиболее востребован стандарт для уже построенных зданий — BREEAM In Use. «В сентябре текущего года был заключен договор между BRE Global и Советом по экологическому строительству о внедрении международных стандартов в России, — рассказывает Алексей Поляков. — В конце текущего года будет проведено его пилотное тестирование. Планируется привлечь ряд крупных девелоперов и предложить им опробовать данный стандарт на своих объектах». В отличие от 10 категорий основного стандарта, BREEAM In Use имеет всего 3 категории оценки. Первая оценивает дом как строительный актив, учитывая экологичность стройматериалов, использованных при возведении объекта. Вторая — это система управления — насколько грамотно расходуется вода, электричество и тепло. И третья категория называется организационной, она относится к управляющей компании, которая должна полностью использовать потенциал здания.

По мнению экспертов, практически любое здание можно привести в соответствие с «зелеными» нормами. Но каждый объект после сертификации получит свои рейтинги, и чтобы они были наиболее высокими, необходимо учитывать экологические нормы будущего строения в самом начале реализации проекта. «Учитывая базовые тренды на модернизацию зданий до уровня соответствующего международным „зеленым“ стандартам, в долгосрочной перспективе подобные инвестиции будут оправданы. Если у собственника качественный актив и долгосрочная стратегия удержания арендаторов, то затраты однозначно окупятся», — говорит Александр Малютин, управляющий партнер Clearlink. По его словам, даже в самых совершенных зданиях класса А потребуются дополнительные вложения до 20% от бюджета проекта. «Объекты низкого качества, возможно, будет целесообразнее снести и построить заново. Переделывать всегда более затратно, чем построить новый объект изначально руководствуясь соответствующими критериями», — полагает эксперт. По словам Алексея Полякова, устойчивость здания можно повысить самыми простыми способами, в первую очередь при помощи сокращения потребления энергии. «Можно установить датчики движения по коридору. Если вы перемещаетесь, свет включается только в том месте, где вы находитесь», — делится опытом эксперт. Также имеет смысл поставить датчики присутствия. «Если сотрудники пришли в офис, то горит свет и работает кондиционер. А если работники вышли из офиса и забыли выключить свет, это сделает за них автомат», — добавляет Алексей Поляков.

Устойчивый офис Сторонники грин-девелопмента утверждают, что инвестиционная привлекательность здания, прошедшего сертификацию, увеличивается, потому что оно приспособлено к рациональному использованию на длительный период. Помимо этого «зеленый» дом не придется реконструировать долгие годы, в отличие от обычных зданий, говорят они. Более того, в сложившихся условиях собственникам становится все сложнее привлечь качественного арендатора, а с «зеленым» сертификатом сделать это будет намного проще. Таким образом, соответствие стандарту будет являться дополнительным конкурентным преимуществом. «Это в долгосрочной перспективе, безусловно, приведет к увеличению инвестиционной стоимости тех объектов, которые удовлетворяют требованиям грин-девелопмента, и позволит не только улучшить окружающую среду и условия работы людей, но и доход собственника и инвестора», — рассуждает Полина Кондратенко, директор департамента оценки и консалтинга Colliers International.

Сегодня ряд крупных международных корпораций уже закрепил в своих корпоративных правилах требования приобретать и арендовать помещения только в «зеленых» зданиях. Однако реализация проекта в соответствии с канонами грин-девелопмента увеличивает себестоимость строительства в среднем на 10%, а в условиях жуткой нехватки финансирования далеко не все инвесторы согласятся вкладывать в проект дополнительные средства. «Количество „зеленых“ зданий будет увеличиваться, если девелоперы будут строить объекты под нужды конечного пользователя, например, офис компании будет занимать целое здание. Это так называемые объекты build-to-suite, — заявляет Александр Волошин, руководитель отдела инвестиционного консалтинга Astera St.Petersburg. — А выводить на рынок объект и указывать на его сертификацию как неоспоримое преимущество никто не будет». С ним соглашается Дмитрий Золин, управляющий партнер London Consulting & Management Company | LCMC. «В перспективе ближайших 5 лет стандарты грин-девелопмента не будут определяющими, так как, во-первых, соблюдение этих норм ведет к удорожанию строительства, а во-вторых, российский рынок еще не готов их принять», — считает Дмитрий Золин. По его словам, любое удорожание строительства, даже при последующей экономии на эксплуатации, сейчас воспринимается девелопером достаточно негативно.

Таким образом, если учесть, что новые проекты сегодня вообще не закладываются, то и 5 лет — это более чем оптимистичный прогноз, поскольку на один объект в среднем уходит 4-5 лет. Некоторые девелоперы, например, сомневаются, что первые посткризисные строения будут окрашены в «зеленый» цвет. В первую очередь застройщики возьмутся за реализацию своих замороженных проектов, которые уже частично построены, и только после этого они собираются думать о новых экологических офисах, ТРЦ и складах. Более того, сегодня в России пока нет ни одного «зеленого» здания. И даже если их количество в среднесрочной перспективе перевалит за пару десятков, арендаторов хватит на всех, говорят эксперты, поэтому девелоперы чувствуют себя уверенно. Однако, по мнению Алексея Полякова, соответствие стандарту будет являться дополнительным конкурентным преимуществом. «Компании при выборе офисов будут отдавать предпочтения в пользу более качественных объектов, поэтому количество „зеленых“ зданий будет неуклонно расти», — уверен он.

  <

Онлайн

Сейчас 122 гостей онлайн